Inadimplência em condomínios abre espaço para venda das dívidas

As ações judiciais na capital paulista por falta de pagamento do condomínio registraram a terceira alta consecutiva neste ano. Em abril, a alta foi 17% em relação a março, que já havia superado o número de fevereiro, de acordo com levantamento feito pelo sindicato do setor imobiliário de São Paulo (Secovi-SP) no Tribunal de Justiça do estado de São Paulo (TJ-SP). Foram ajuizadas 1.351 ações por inadimplência em abril e 1.155 casos em março. Em fevereiro, foram registradas 822 ações.

Diante deste cenário, alguns condomínios estão optando pela venda da dívida a empresas especializadas como uma forma de se livrar dos prejuízos da inadimplência. Após análise dos processos judiciais e da relação de inadimplência de um condomínio, empresas especializadas no segmento, por exemplo, avaliam a compra da  dívida com deságio, com pagamento à vista do valor atualizado da inadimplência – incluindo multa, juros e atualização monetária.

A proposta vai para aprovação em assembleia no condomínio e, se aprovada, ocorre a assinatura do contrato entre condomínio e empresa. A partir disso, todas as despesas e ônus relativos ao acompanhamento dos processos, inclusive judiciais, tornam-se responsabilidade da empresa compradora da inadimplência.

“Hoje, para o condomínio, é uma grande vantagem porque o condomínio não tem mais o cenário de liquidez, ou seja, o condomínio já está tendo um prejuízo muito grande porque não tem como contar com esse dinheiro. E também não sabe quando vai poder contar com o dinheiro”, disse Hadan Palasthy, que é diretor da CreditCon, uma das empresas especializadas na compra da inadimplência de condomínios.

Os funcionários da empresa inicialmente trabalham em um acordo junto ao inadimplente por pelo menos um mês e, após esse período de negociação, a empresa ingressa ou dá andamento ao processo judicial. Na negociação direta com o cliente, é dada a oportunidade de um acordo de parcelamento, mas sem abono de multas ou juros vencidos.

Condomínio precisa avaliar custos

O advogado especialista em Direito Imobiliário Rodrigo Karpat alerta que a cessão de crédito é uma situação complicada dentro do condomínio, porque há um custo e por incluir mais uma pessoa jurídica na negociação. “Em situações extremas, acredito que vale à pena, mas tem que compensar. Como funciona? É como se a empresa comprasse a inadimplência, então o condomínio passa a não ter mais inadimplência. Isso traz um conforto para o condomínio, mas, em contrapartida, existe um custo. O condomínio precisa fazer um cálculo”, explica.

Segundo Karpat, às vezes o caminho não é contratar uma garantidora e trabalhar para reduzir a inadimplência no condomínio. “Existem boas garantidoras, mas existem garantidoras que vão trazer problemas para o condomínio, como por exemplo cobrando taxa de juros, correção monetária, acima daquilo que a convenção do condomínio determina. Então em vez de ter uma solução, o condomínio passa a ter um novo problema, porque é um corpo estranho que vai atuar, é mais uma pessoa jurídica dentro de uma situação complexa que é a vida dentro de um condomínio”, avalia o advogado.