Em recentes decisões judiciais proferidas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo e pela Seção Judiciária de Minas Gerais da Justiça Federal, associados à Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) conseguiram ser indenizados. Arrematação do imóvel por preço muito superior ao valor da dívida cobrada pelo banco credor e arrematação por preço muito inferior ao valor real do imóvel motivaram as decisões.
No caso do processo de São Paulo, acompanhado pelo diretor executivo do escritório de representação da ABMH em Americana, Alexandre Naves Soares, o mutuário havia financiado seu imóvel junto ao banco Santander e em razão de inadimplência seu contrato fora executado e o imóvel levado a leilão. “O bem foi arrematado por terceiros em segundo leilão realizado pelo banco por preço superior ao valor da dívida do mutuário com a instituição financeira. Segundo dispõe a Lei 9.514/97, neste caso, compete ao banco prestar contas do procedimento de execução e devolver ao mutuário o valor que sobejar da arrematação”, esclarece o diretor.
Como não houve por parte do banco Santander qualquer esclarecimento acerca do valor devido ao mutuário, foi proposta ação anulatória com pedido de indenização em favor do mutuário, sendo o pedido indenizatório julgado procedente em primeira e segunda instância. “Entenderam os julgadores que o valor da arrematação foi superior ao valor da dívida e que nesse caso fazia jus o mutuário à indenização da diferença. Não caberia a anulação do procedimento em razão da validade da arrematação por terceiro de boa fé”, informa Soares.
O diretor a ABMH acrescenta que, em segunda instância, o desembargador relator Ruy Coppola ainda destacou a conduta antijurídica do banco, que tentou alterar as verdades dos fatos. “Procedeu de modo temerário, interpondo recurso meramente protelatório e opondo resistência injustificada ao andamento do processo, razão pela qual entendeu por bem o desembargador aplicar multa de litigância de má fé em face do banco Santander em 5% sobre o valor atualizado da causa.”
Já processo similar em Minas Gerais, foi acompanhado pelo consultor jurídico da ABMH, Alexandre Barros Tavares, defendeu também a anulação de procedimento de execução realizado pela Caixa Econômica Federal com base no Decreto-Lei 70/66, ante a existência de vícios no procedimento adotado pela CEF. “No caso, o processo foi julgado pela magistrada Sônia Diniz Viana, da 6a vara Federal da Seção Judiciária de Minas Gerais, que entendeu não haver vícios no procedimento adotado pela Caixa, mas reconheceu que o bem fora arrematado por valor muito inferior ao seu valor de mercado”, aponta Tavares.
No entender da magistrada ocorreu o que se chama de preço vil, como explica Tavares. Isso ocorre quando o bem é levado a leilão e é arrematado por valor inferior a 50% do seu preço de mercado. “O imóvel foi arrematado por terceiros em 2012 pelo preço de R$ 55 mil, sendo que na mesma época já havia sido avaliado pela prefeitura de Belo Horizonte, para fins de recolhimento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos) em R$ 200.326,50, e ainda avaliado pela Caixa Econômica Federal por R$ 120 mil. Em avaliação realizada por oficial de justiça, confirmou-se como valor de mercado R$ 230 mil para o imóvel.”
Diante disso, a magistrada reconheceu a existência de preço vil e condenou a Caixa Econômica Federal a indenizar os mutuários na diferença da arrematação para 50% do valor de avaliação do imóvel à época. “A anulação foi afastada em razão do imóvel já ter sido alienado a uma terceira pessoa de boa fé, sendo que tal medida poderia gerar uma cadeia de processos e indenizações”, observa Tavares.
Para ambos os processos ainda é cabível recurso, sendo no caso do processo de São Paulo para o Superior Tribunal de Justiça e, para o caso de Minas Gerais, para o Tribunal Regional Federal da 1ª Região.
Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em nove estados (confira abaixo), além do Distrito Federal, e presta consultoria jurídica gratuita.
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