Muitas pessoas possuem receio na hora de investir em um imóvel. Por isso, a saída acaba sendo para maioria o aluguel de um apartamento ou casa. Mas, na hora de fechar o contrato, o consumidor deve ficar atento em sete detalhes para não sofrer mais tarde. A advogada Katia Antunes, especialista em imobiliário, explica quais os itens primordiais em contrato de locação. As locações são regidas por lei especifica: lei no. 8.245 de 1991, chamada lei do inquilinato. Saiba as principais características desse tipo de contrato:
1. BENFEITORIAS – REPAROS E MELHORIAS NO IMOVEL
Afinal, de quem é a obrigação de pagar os reparos no imóvel locado? Determina a lei que cabe ao locador disponibilizar o imóvel em condições de uso, bem como se responsabilizar pelos vícios e defeitos anteriores a locação. Ao locatário cabe reparar os danos a que tiver dado causa. Para que não haja divergências quanto a esses itens, é fundamental que se faça a vistoria do imóvel na entrada e na saída do locatário, com acompanhamento do locador e fiador.
2. PRAZO
É muito comum os contratos terem prazo de 30 (trinta) meses, porém, é mera prática de mercado. Não há prazo mínimo ou máximo determinado por lei. Para contratos com prazo superior a 10 (dez) anos, todavia, o cônjuge do locador deve assinar o contrato também.
3. RESCISÃO ANTECIPADA
A lei permite ao locatário deixar o imóvel antecipadamente ao termino do prazo de locação. Mas nessa hipótese, pode-se prever uma multa a ser paga ao locatário, devida proporcionalmente ao período ocupado. Na ausência de tal estipulação contratual, a multa deverá ser determinada judicialmente. A lei prevê como exceção à obrigação de pagar multa caso o locatário seja transferido para trabalhar em outra localidade.
4. VENDA DO IMÓVEL
Um imóvel alugado pode ser vendido, mas o locador deve dar direito de preferência na compra ao locatário, nas mesmas condições oferecidas a terceiro. Exceto nas hipóteses previstas em lei, caso o locatário não se interesse pela compra, deverá deixar o imóvel em 90 (noventa) dias, se assim requerido pelo locador.
5. REAJUSTE, MULTAS E ENCARGOS
O reajuste mínimo obrigatório dos contratos de locação é de 1 (um) ano, sendo nula qualquer disposição em contrário nos contratos. Porém, o reajuste não pode ser vinculado à variação do salário mínimo, variação cambial ou moeda estrangeira.
Em caso de atraso no pagamento do aluguel, a lei do inquilinato permite a cobrança de multa de 10% (dez porcento) sobre o valor da dívida, acrescido de 1% (um porcento) de juros de mora ao mês.
6. DESPEJO
Na hipótese de não pagamento do aluguel e demais encargos (IPTU, condomínio, etc), o locador pode exigir a desocupação imediata do imóvel pelo locatário. A medida judicial cabível para garantir que o locatário saia do imóvel é a ação de despejo, que não exige prazo mínimo de inadimplência para ser interposta.
7. GARANTIAS
É facultado ao locador exigir do locatário garantia que vise assegurar o pagamento do aluguel e demais obrigações contratuais do locatário, como IPTU e condomínio. A lei do inquilinato prevê como possibilidades de garantias: (a) caução; (b) fiança; (c) seguro de fiança locatícia; (d) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
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