Saiba como financiar imóveis nos Estados Unidos

Muitos brasileiros sonham em comprar uma propriedade na Flórida, mas são poucos que conhecem como fazer a aquisição através de um financiamento bancário. De acordo com Pablo Farias, especialista no mercado imobiliário americano, antes de iniciar o processo é preciso tomar alguns cuidados. “Sempre verifique se essa pessoa trabalha para um agente ou se é um agente devidamente licenciado nos EUA. Conte com a ajuda de profissionais que forneçam atendimento personalizado em todas as etapas, desde encontrar um imóvel exatamente como deseja até o suporte em todos os trâmites burocráticos”, aconselha.

Pablo explica que o comprador não paga nada diretamente ao corretor, agente ou construtora. “Nunca deposite dinheiro de uma propriedade diretamente para qualquer pessoa ou empresa, deve ser utilizado uma conta em juízo do cartório (escrow) verificada pelo seu corretor (wire instructions). Sempre tome cuidado para quem você envia seus documentos do financiamento”, alerta.

Pessoas politicamente expostas, executivo e legislativo normalmente, não podem fazer financiamento nos EUA. Alguns bancos fazem pesquisas, e se encontrarem algo como processos relevantes por exemplo, uma explicação poderá ser exigida.

O processo de financiamento leva de 45 a 60 dias, a partir da entrega da documentação. “Você vai precisar de um agente conhecido como “Mortgage Broker” devidamente licenciado nos EUA para te auxiliar. Alguns bancos tem seus próprios profissionais, mas na maioria dos casos, prefiro indicar um que seja independente e que apresente uma ampla lista de opções, normalmente alguma delas vai se adequar ao seu perfil, facilitando encontrar melhores condições e juros mais baixos, sem ficarmos restritos apenas a uma determinada instituição. Ele vai receber do banco, sobre o valor do financiamento e não em função dos juros, por isso ele vai buscar as melhores alternativas”, destaca o especialista.

O comprador vai precisar de uma carta de pré-aprovação, documento em que consta uma análise simples e rápida para determinar se o interessado é uma pessoa que se enquadra em algum plano de financiamento para estrangeiros. Embora a pré-aprovação não lhe garante aprovação de final do seu financiamento, trata-se de um passo fundamental.

Depois de toda documentação entregue, o agente envia para o departamento de aprovação, que normalmente acrescenta alguns pedidos (conditions) complementares e demais atualizações como explicação de altos valores movimentados em conta, o que é normal nesse processo.

Existem algumas etapas durante a aprovação, mesmo depois de toda documentação entregue, como a necessidade de alguns esclarecimentos. Existe por exemplo, uma etapa chamada “aprovação condicional”, onde se requer alguns itens complementares simples, para finalmente receber sua aprovação final (clear to close).

O fechamento, conhecidos pelos americanos como closing, é o dia da entrega das chaves e assinatura da documentação. “Finalmente, chegou o dia de respirar aliviado. O comprador será informado dos valores finais para pagamento da entrada e das taxas cartorárias, que geralmente é de 6% do valor da propriedade e irá fazer uma transferência identificada (wire Transfer) para a conta em juízo do cartório. O cartório coleta as assinaturas, comunica a instituição financeira, verifica o depósito, recebe o dinheiro do banco na conta em juízo, distribui os fundos para as devidas partes e você sai de lá já com suas chaves em mãos”, explica o especialista em compra e venda de imóveis.

Vale lembrar que financiamentos para estrangeiros são feitos por bancos específicos, com entrada a partir de 30% do valor total do imóvel. Os juros mudam conforme o perfil e renda sem aviso prévio, mas ficam na faixa de 5% ao ano para aqueles que se encaixam nos requisitos exigidos. Bank of America, Wells Fargo, Regions, City Bank, Chase, Suntrust e outros de transações domésticas diárias não oferecem empréstimos para estrangeiros, somente para americanos ou residentes permanentes com número de social (o que seria CPF no Brasil) e histórico de crédito com no mínimo dois anos completos de imposto de renda declarado nos Estados Unidos.

No Brasil, normalmente as pessoas interessadas em adquirir um imóvel recebem uma carta de crédito e assim compram um imóvel que quiser, mas nos Estados Unidos é possível apenas solicitar o empréstimo apenas para um imóvel em específico que tenha escolhido. “Abrir uma conta no banco que irá financiar não facilita o processo, até porque quem é aprovado terá sua conta aberta automaticamente, mas normalmente você vai precisar de uma conta em um dos bancos americanos”, explica Farias.

O envio de dinheiro do Brasil para os Estados Unidos por exemplo, para pagar o valor da entrada, é uma operação separada e o banco que irá financiar não participa e nem facilita essa operação. “Nesse importante momento, nossa equipe auxilia todos os nossos clientes, indicando empresas sérias e profissionalizadas”, explica o corretor.

Pablo Farias separou algumas exigências que os bancos fazem para efetuar este processo:

1. Financiamento para estrangeiros (foreign National) não é garantido apenas pelo capital que se possui, mas principalmente por sua capacidade de comprovação de renda.
2. Não é possível comprometer mais do que 30% da sua renda com a prestação do imóvel.
3. Alguns bancos exigem o imposto de renda e outros não, mas em alguns casos a carta do contador é suficiente para essa comprovação.
4. O Sistema de arrecadação dos juros e valor principal (saldo devedor sem juros) é muito parecido com a “tabela price” conhecida dos brasileiros, ou seja, maior a porcentagem de juros e menor do principal é coletada no inicio dos anos de financiamento e isso vai alterando gradativamente.
5. O financiamento geralmente é de 30 anos, o que assusta muitos brasileiros, mas em realidade você tem 30 anos para pagar o que deve (o principal “saldo devedor sem juros”) seus juros só virão nas prestações e tudo aquilo que pagar a mais vai direto para deduzir o saldo devedor, o que diminui os anos de financiamento (não os juros). A maioria dos bancos não tem multa para pagar antecipado e quando tem são pequenas porcentagens, normalmente apenas até o terceiro ano.
6. Financiamento de imóveis abaixo de 150mil é muito dificil conseguir aprovação (os bancos querem emprestar valores superiores a este), imóveis de temporada tem menos opções de bancos para financiamnto, ao contrário dos imóveis residenciais.
7. Extratos bancários normalmente são exigidos no processo para saber a origem do dinheiro, principalmente de depositos de altos valores, onde deverão ter as explicações da sua procedência.
8. Documentos exigidos como cartas de idoneidade financeiras, precisam ter termos e conteúdo próximo ao exigido pelos bancos. O agente de financiamento te auxiliará nesse processo, bem como toda nossa equipe.
9. Não há custo para o agente de financiamento. Os custos extras da compra de um imóvel financiado são restritos a faixa de 6% do valor da propriedade, referente as taxas de cartório “closing costs”.
10. O financiamento será composto de alguns elementos na sua prestação: principal, juros, seguro do imóvel e IPTU. O seguro do imóvel deve ser contratado antes do fechamento e o especialista pode auxiliar nesta pesquisar.